テナント募集でよく見かける「居抜き」表示。
これから店舗を借りようと考えている方は、居抜き物件について確認しておかなければ、契約後に思わぬトラブルに巻き込まれることもあるため気を付けなければいけません。
この記事では居抜き物件とはどんなものなのか紹介します。居抜き物件を借りるときのメリット・デメリットやチェックポイントも説明していますので、物件探しの参考にしてください。
居抜き物件とはどんな物件？
居抜き物件とは、前の借主が使っていた機器や家具、内装などを残したまま売買されている物件のことです。
居抜き物件はおもに飲食店、工場、店舗などが多く利用します。あらかじめ必要な機器や設備が整っていること、イチから内装工事する必要も少ないことから、初期費用も開店までの時間も短縮できます。
メリットが多くありそうな居抜き物件も、契約前にしっかり確認しなければトラブルに発展することもあります。
後ほど『居抜き物件を探すときのポイント』で紹介しますが、安いからといっていきなり契約することは絶対に避けてくださいね。
居抜き物件を借りるときのメリット
居抜き物件のメリットは大きくわけて2つあります。やはりお得に物件を借りられるのが最大の魅力ですね。
コストが抑えられる
先ほども説明したように、居抜き物件には機器や家具、内装などがそのままの状態で売り出されている物件です。
これから開店しようとされている方にとって、初期費用が抑えられるのが最大のメリット。とくに前の借主と同業者であれば、そのまま利用できる設備はたくさんあります。
飲食店の場合、調理機器や排気ダクト工事は費用がかさみますが、これらの費用が浮くと経費削減にもなりますよね。物件によっては食器類もそのまま使えることもあるようです。
初期費用を抑えたいという方にはおすすめの物件です。
開店までの時間を短縮できる
必要な機器や設備が整っているだけでなく、内装もそのままなのが居抜き物件。家具や内装がイメージ通りなら、大幅な内装工事をせず開店できます。
工事にかかる時間もグンと少なくなるので、早期開店が可能。初期費用も抑え早く回転できるのはうれしいですよね。
居抜き物件を借りるときのデメリット
居抜き物件は初期費用や時間を大幅削減できる一方、デメリットもあります。それらはおもに契約前に確認しておくことばかり。
契約後、トラブルに発展しないためにもデメリットはしっかり把握しておきましょう。
設備や内装が合わないことがある
居抜き物件は設備や内装がそのままですが、それらを借主側が買い取るという意味ではありません。
設備はそろっているが使用期間が長く劣化していることも考えられます。開店しても機器が故障すると、修理代は借主が支払うことも。
また異業種で物件を借りる場合、立地はいいが設備や内装はイメージに合わないということもあります。改装が難しい物件なだけに、機器や内装の状態を細かい部分まで点検しておきましょう。
以前の借主の撤退内容によっては悪いイメージが付く
居抜き物件の場合、以前の借主が経営不振のため物件を手放すということもよくあります。そのイメージを引きずり、悪いイメージが付いて回ることがあるので、同業者の場合はイメージ挽回に対策が必要なことが多いです。
造作譲渡契約を結ばないとトラブルの元になる
居抜き物件で注意したいのが、機材や内装がどのくらい使われていたのかということ。長年使っていれば必ず劣化するものです。
機材が古い状態で使い続けると、故障や水漏れなどのトラブルで修理費用が莫大にかかることがあります。そのようなトラブルを避けるためにも、家主と話を進めるときは『造作譲渡契約』を結ぶようにしましょう。
造作譲渡契約は旧借主と新借主が結ぶ契約で、オーナーと結ぶ賃貸借契約とは別です。
造作譲渡契約は造作機器の権利を新借主に譲渡するもの。
その内容には
- 内装に関するもの（床や建具など）
- 水道設備
- 空調設備
などが含まれます。譲渡されていれば、オーナーとのトラブルも少なく済むので安心ですよ。
居抜き物件を探すときのポイント
居抜き物件のメリットとデメリットがわかったところで、どんな点に気をつけて探せばいいのかポイントを紹介します。
以下に挙げた3つのポイントは、入居後のトラブルを避けるためにも大切な項目です。自身が納得するまで確認してくださいね。
設備や機器の動作確認
デメリットでも挙げたように、機器が早期に故障しないために動作確認は欠かせません。何度も繰り返し動きを点検し、少しでも気になる点があれば契約は考えた方がいいでしょう。
動作確認の他にも
- 設備の購入時期
- 取扱説明書の有無
なども合わせて確認してみてください。
インフラ設備が整っているか
開店の工事費用でウェイトを占めるのがインフラ設備。基本的に改装ができないため、今設置してあるインフラで問題ないかチェックしてみましょう。
とくに飲食店を考えている方は要注意。
前の借主が同業者であっても、提供する飲食が違えば火力や給排気量も変わってきます。火力や給排気量が違えば、別に工事が必要なため余分な初期費用がかかることも。
開店する事業と同じインフラ設備が整っているかも忘れずに確かめてみてください。
前の借主の退去理由
居抜き物件とは一見関係なさそうに見える、前の借主の退去理由…。デメリットでも挙げたように、前の借主のイメージが先行し開店しても思うように売り上げが上がらないということがあります。
とくに同業者の場合は、何らかの対策を打たないとイメージアップは苦労します。
居抜き物件は事前に確認しておけばお得な物件
居抜き物件は、契約前の確認とデメリットをしっかり把握しておけばお得な物件です。トラブルを最小限に抑えるためにも、ポイントに注意しながら物件を見学してみてください。
また機器の故障や内装の改修が必要なことも考えて造作譲渡契約を結んでおくと、あとが楽だと思います。