「原状回復」の主要な専門用語をわかりやすく解説します。正しい知識を持って、効率よく、正当な価格で依頼しましょう！
①原状回復
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」
国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』より
つまり明け渡しの際に、借りた当時の状況に戻すことを言います。今まで入居していた賃貸オフィスや店舗を修繕し元通りにする作業のことです。
何もない状態で借りた場合には何もない状態に戻すことが原状回復工事となり、キッチンやカウンターがすでにある居抜き物件を借りた場合の原状回復はキッチンやカウンターがある状態で返却するのが原状回復工事になります。
②原状回復コンサルティング
「原状回復」は法律で定められた義務です。しかしその範囲や工事費用の負担に関して、貸主と借主の間でトラブルが発生するケースも少なくなく、最悪の場合裁判で争う事例もあります。賃貸オフィスや店舗は賃貸住宅とは違い、ほぼ100％原状回復の義務が課せられます。
必ずしもビル管理会社指定の施工業者で工事をしないといけないということではありません。
賃貸借契約書を確認して「原状回復工事は指定業者に依頼しなければならない」と記載があれば、ビル管理会社の指定する施工業者を選ばざるを得ませんが、そのような記載がなければ他の業者に依頼することも可能です。
まずは、賃貸借契約書や工事区分表などをよく読んで、自社の原状回復はどうなっているのかを把握しましょう。
原状回復工事のトラブル回避、費用や時間を抑えられるなど多くの利点があるため原状回復を専門に取り扱っているコンサルタント業者に相談するのが賢明です。
③スケルトン渡し(工事）
スケルトン工事とは建物の構造部分以外を全て取り除く工事のことを言います。何もない状態で借りたテナントを原状回復する場合は、スケルトン工事となりますが、キッチンやカウンターがある居抜き物件を原状回復する場合はスケルトン工事とはなりません。
一般的に賃貸オフィスや店舗などを借りるときの契約書には、原状回復義務事項が含まれていることが多いです。原状回復だけでなく、スケルトン工事の場合もあります。
この違いは契約内容により異なるので契約前に確認しておくことが大事です。返却する際も、どのような状態まで戻すかをオーナーとしっかり話し合うことが、後にトラブルを起こさないポイントです。
また同じ解体工事でも、言葉によって全く違う意味を持ちので注意が必要です。
解体業者に依頼する際に間違った言葉で依頼していまうと目的と違う解体工事となってしまうことがあります。解体工事を依頼する際は原状回復、スケルトン工事の違いをしっかりと確認しておきましょう。
④通常損耗（つうじょうそんもう）
通常損耗とは、普通に生活しているだけで付いてしまう傷のことです。故意に汚したり、大きな衝撃を与えたりしなくても、自然と汚れや傷がつくことはありますよね。
畳の上にタンスを置いていたら畳の色が変わってしまう場合や、屋内にある洗濯機置き場の床に跡がついてしまう場合などが挙げられます。それを通常損耗といいます。
また、時間の経過とともに雨風や湿気、日照などによる品質の低下、通常使用による損耗のことを経年劣化ともいいます。
※通常損耗・経年劣化の一例
・デスクやコピー機の設置による床、カーペットの凹み、設置跡
・日照等による畳やフローリングの変色、色落ち
・テレビ、冷蔵庫等家電の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）
・下地ボードの張替えが不要な程度の壁の画鋲、ピン等の穴
・冷暖房設備（エアコン）の耐用年数到来のものによる故障など
⑤特別損耗（とくべつそんもう）
特別損耗は故意的、または使い方が悪かったことで起こる傷や汚れ、凹みなどのことを指します。この場合、修繕費用は借主の負担になることが多いので、注意が必要となります。
通常の使用では起こりえない損耗のため、通常損耗・経年劣化とは区別されます。
※特別損耗の一例
・キャスター付きの椅子や家具等によるフローリングの凹み
・窓の結露を放置したことによって発生したカビやシミや腐食
・喫煙で生じたヤニによる天井、壁のヤニ汚れ
・下地ボードの張替えが必要な壁の釘穴、天井に直接付けた照明器具の跡
・引越し作業等で生じた壁のキズなど
⑥残置物撤去
主に不動産業者や解体業者、片付け業者の間で使われる専門用語の一つでその名の通り、置きっぱなしになって残された物のことをいいます。店舗やお店が廃業した後に残った品々や機材などを撤去・処分することです。
残置物は動かせるものを指し、据え付けの家具や照明機器、キッチンや洗面など元々あった設備などは残置物として扱われませんが、一部エアコンなど設置している物も残置物として扱うことがあります。
⑦造作物撤去
造作物とは賃貸物件を借りた際に、賃借人が付加した、取り外しが可能な物の事を指します。
※カウンター、トイレ、床、壁、天井、間仕切り、厨房設備など
通常、賃貸借契約では退去する時には元の状態に戻す原状回復をしなければならず、造作物に関しても撤去するべきものとなります。法律的に見れば、最終的には賃貸人が処分することになりますが、一定のルールがあります。
旧借家法では、造作物に関しては賃貸人と合意の上で取り付けたものであれば賃借人が賃貸人に対して買取請求を行うことができます。
が、現在の借地借家法では買取請求権を排除する特約は認められており、この特約があれば合意の上で取り付けたものであっても賃借人が賃貸人に対して造作物の買取を請求する権利はなく、また義務も発生しません。
ただ特約を設けていなければ、賃貸人と合意の上で取り付けたものに関しては買取請求を行うことができます。いずれにしても契約書によって対応が異なってきます。
ただし、賃貸人の同意なく賃借人が設置したものに関しては原状回復の観点から見れば撤去することが求められますし、賃貸人に対する買取請求を行うこともできないものとなります。
※注意：平成4年以前から借りている場合には、買取請求を無効にする特約が無効となり基本的に賃貸人は同意した上で設置したものについて請求があれば買い取る必要があります。
⑧退去立会い（代行？）
退去立会いの代行業務とは、賃貸物件における退去時のトラブルを防ぎ、賃貸人と賃借人のスムースな契約終了をサポートするサービスです。
テナント退去時はトラブルが起こりやすいものです。退去予告期間、通知に関するトラブル、原状回復工事や費用に関するトラブル、返還敷金に関するトラブルなどです。
テナント退去時のトラブルを避けるコツは、まずは契約内容の事前確認です。退去予告期間や予告方法、原状回復義務の有無や範囲、敷金に対して償却があるかどうかも必ず確認！
※できれば契約時に確認しておくのがベストです。
トラブルが起こってしまった場合も、まずは契約書にて契約内容を確認すること。特に長期の契約期間の間に貸主が変わっている場合は要注意です。
専門的な知識が必要な原状回復は専門業者と連携して取り組みましょう。
以上、原状回復の専門用語解説でした！
弊社は退去立会いに同席しアドバイスをさせていただきます。退去立会い前にお客様と一緒に確認を行い原状回復が必要な箇所の確認を行います。
原状回復費用の適正な借主負担額を算定敷金・退去費用トラブルの質問など、どんなことでも相談に乗ります。
まずはお気軽にお問い合わせください。