トラブルになる前に！知っててほしいトラブル事例を紹介していきます。読み終わったら、契約内容を見返して不明点がある場合は交渉するのではなく、契約内容をきちんと確認することをお勧めします。å
個人賃貸と事業用賃貸の違い
大きく分けて3つの違いがあります。
1.原状回復の範囲
2.原状回復の時期
3.原状回復の費用
個人賃貸の場合
1.原状回復の範囲：タバコ・ペット等による汚れや損傷部分の補修が多い
2.原状回復の時期：退去後
3.原状回復の費用：敷金による相殺
個人賃貸の場合、基本的に故意的に壁を壊したりしない限り、大きな工事は伴わず、壁紙の変更やハウスクリーニング程度が必要となります。よって敷金の範囲内で収まることが多く、追加のお金は発生しないことが多いです。
事業用賃貸の場合
1.原状回復の範囲：入居時の図面通りに戻す
2.原状回復の時期：退去前
3.原状回復の費用：入居後に改装したデザインにより、費用に大きく差がある
人の出入りが多く、店舗のイメージに合わせた内装や個室を設けたりするために間仕切り壁を増やしている場合があります。特にラーメン店や焼肉店は油汚れが著しく、水回り等も変更している場合があるので原状回復費用が高価になる傾向があります。
原状回復のトラブルの原因
トラブルになる大きな原因は、貸主と借主の認識の違いです。契約書に詳細が記載してない場合が多く、お互いに擦り合せしないまま期限が近づき慌てて判断することになるからです。
汚れてもいないのに何でこんなところまでやらなきゃいけないの？とか、ここまでやってくれると思っていたのに、、、という気持ちになってしまうのです。
契約内容の認識に違いが生まれ、費用や工期の見込み違いが発生し、結果、貸主も借主もお互い納得できないまま期日を迎えることが多いのです。
『終わりよければ全てよし』
貸主も借主も気持ちよく期日を迎え再スタートが出来る形にするためには、事前に契約内容を一緒に確認していくことをお勧めします。
知って回避する 原状回復のトラブル事例
では、実際にどんなことに注意してお互いに確認をすればよいのでしょう。
事例を見ながら、気になるPOINTをチェックしてみましょう。
事例1 退去の引渡し日当日に貸主と立ち会いをしたところ、原状回復になっていないのでやり直しを求められるケース
POINT：契約内容を確認し、貸主とすり合わせをしましょう
貸主と借主の「原状回復」の認識の違いになります。しかし工事が完了してからでは追加費用と工期がかかってしまいます。契約書の内容について貸主と借主の解釈が異なるケースは珍しくありません。契約書を事前に確認し、専門家と一緒に交渉する必要があります。
事例2 貸主と借主での原状回復の認識に相違があり、直前になり電球等の備品や水回りの工事まで範囲が及んでしまったケース
POINT：過去の原状回復費用を確認
前の入居者が退去する際の原状回復工事の見積もりを貸主に出してもらい確認しましょう。見積もりを見ただけでは判断が難しいかもしれませんが、貸主が求めている範囲は見えてきます。基本的に工事費用は範囲と広さで決まってきます。広さが変わらなければ同額程度の費用予測を立てることが可能になるでしょう。
事例3 借主が知人の工事業者に見積を取って費用や工期の予測して動いていたが、貸主に指定工事業者でないと工事を任せられないと言われるケース
POINT：貸主の指定業者の有無
原状回復の工事業者は貸主が指定する場合が多く、借主が知人の工事業者や安価な工事業者に依頼できない場合があります。
貸主と工事業者の間に直接的工事実績がなく、信頼関係が築けていないことが理由です。仮に借主が見つけた安価な工事業者に原状回復工事を任せた場合、安い金額で手抜き工事をする業者も出てくる可能性があります。このようなトラブルを防ぐ為に、貸主は工事業者を指定することが一般的になりました。
まずは契約書を見返してみて「原状回復工事の指定業者の有無」を確認してみましょう。
事例4 貸主の指定した工事業者に見積もりを依頼したら、高額な見積もりになり工事費用が捻出できなくなるケース
POINT：相見積もりをとる
貸主も借主も専門家ではないので相場が正しいのか判断が難しい場合が多いです。指定業者の見積もりを確認して高額な見積もりだった場合は、相見積もりを取って他社と比較してすることで交渉が可能な内容が見つかるかもしれません。
■事例5 貸主の指定した工事業者に見積もりを依頼したら、高額な見積もりになり貸主と借主の交渉が続き、判断ができなく着工が遅れるケース
POINT：専門家に相談し、間に入ってもらいましょう
貸主も借主も専門家ではないので相場が正しいのか判断が難しい場合が多いです。自分たちで解決しようとしても減額できる理由が不十分なため平行線になってしまいます。専門家に話を聞くことでお互いの理解が深まり納得できる解決策が見つけられるでしょう。
■事例6 貸オフィスを退去することになり、貸主に伝えたら原状回復工事費用の見積り金額が敷金・保証金とほぼ同額になっていたケース
POINT：貸主に見積内容を開示してもらい、専門家に相談しましょう
返還されるだろうと思っていた敷金・保証金が返ってこないようで困っている方がいらっしゃいます。入居時に納めた敷金・保証金とほぼ同額の原状回復工事の見積もりが出されるケースは少なくありません。相場よりも高いのかは専門家に確認してもらい、適正な見積もりを取ることが大切です。
■事例7 マンションの1室を事務所として借り受けた借主が、解約時に事務所契約なので原状回復が必要だと貸主に言われるケース
POINT：特約の有無を確認しましょう。
最初に記載したとおり、個人賃貸と事業用賃貸の認識は大きな違いがあります。契約書に記載してある内容に従うのが原則ですが、個人賃貸の契約書に特約がある場合があります。契約書を見直して特約がない場合は退去予定がなくても早めに貸主と相談しておきましょう。
事例8 事業用賃貸の退去時の工事期間に関して契約書を確認しておらず、貸主に工事はいつから始まるの？と確認されて初めて気が付き、慌てて動き出すケース
POINT：遅くても退去の2ヶ月前には準備を始めましょう
最初に記載したとおり、個人賃貸と事業用賃貸の認識は大きな違いがあります。慌てて工事業者に依頼しても対応できるとは限りません。退去時までには原状回復工事が終わるように計画的に準備を進めましょう。
事例9 原状回復工事が数日延びてしまうことが判明し、追加で家賃が発生してしまうかもしれないケース
POINT：現場に足を運び、進捗を確認しておきましょう
期限通りに退去ができない場合は、追加で家賃が発生しても仕方にと思ってください。工事業者に任せっぱなしではなく、足を運んで進捗確認をすることが必要であり、もし工期が延びる場合は早めに貸主に相談し、日割り計算で支払いができるように交渉しましょう。
事例10 国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と相違があると揉めてしまい貸主と借主の交渉が決裂してしまうケース
POINT：国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を理解しましょう
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はあくまでも個人賃貸（住宅用）に適用されます。事業用賃貸には基本的に適用されません。事業用賃貸の場合は、契約書に記載してある特約が効力を持つことを理解しておきましょう。
まとめ
事業用賃貸の場合は、すべて借主負担で原状回復を行うケースがほとんどです。費用や工期の見込み違いが発生しないようにするためには、気になることは貸主にたくさん質問して解決しておきましょう。
■入居時の契約内容をしっかりと確認しておきましょう
■不明な点は貸主と専門家に確認しましょう
■退去予定がなくても将来かかる費用と工期の予測を立てておきましょう
トラブルにならないためには、円滑なコミュニケーションを心がけましょう！！