新規入居する際に発生する可能性がある問題が、「残置物（ざんちぶつ）」に関する問題です。ところで、残置物とはどういったものを指すのでしょうか？また、残置物を処分する方法は、どのような流れで進んでいくのでしょうか？信頼できる業者の選び方までしっかりお伝えします。
「残置物」とは
一般的な定義
「残置物」とは、「以前の入居者が貸主の承諾のもとに本来は無かった設備を設置して使用していた物で、退去時にそれらを撤去せずに残していった設備等のこと」をいいます。シンプルな考え方としては、賃貸事務所における賃貸借契約が終了したのちにも「残」って「置」かれている「物」です。
残置物の種類の具体例
例えば次のようなものをイメージしていただきたいです。
〇冷蔵庫
〇エアコン
〇パーテンション
〇ブラインド
新規入居の際に残置物を上手く活用できるならばラッキーな話ですが、壊れているものであったり、コスパが悪いものであったりと、おいしい話ばかりではありません。
残置物の所有権は誰のもの
新居に引っ越した際にしばしば発生するのが、引っ越し先に以前入居していた賃借人が使用していた私物がおかれていることです。先に挙げたもの以外でも比較的よく見かけるものは、以下のようなものがあります。
○照明器具
○冷暖房器具
○棚
○物干し用の突っ張り棒
○ガスコンロ
○段ボールなどの不用品
たとえば、エアコンはもともと設置されていない物件も数多くあります。そのため、部屋を借りた賃借人がエアコンを購入し設置します。現行の法制度では、家電製品の処分にはリサイクル費用が課せられるため、その支払い逃れのためにわざと残していくという悪質なケースがあります。
また、取り外しや新居への移送料金や電気料金を考えると、転居先に古くなったクーラーを持っていくよりも、新居に移るタイミングで新品かつ新型のクーラーに買い替えることでコストパフォーマンスが良くなるケースがあるからです。冷蔵庫やコンロなどでも同様の事例が発生します。
こういったケースでしばしば問題になるのが、「残置物の所有権は、誰にあるか」という問題です。それでは、いくつかのケースについてご紹介します。
貸主の了承を取って残していく場合
借主には「原状回復（借りたときの状態にもどす）義務」があるので、本来ならば自分が借りているときに設置したものは撤去する必要があります。まだ使えるのに撤去するのがもったいないと考えられる場合は貸主の了承を得て「譲渡」の形で残すこという手があります。この譲渡の形の場合は、借主から貸主へと所有権が移るので一般的に言う残置物ではなくなります。
貸主の了承を取らず残していく場合
了承を得ずに勝手に置いていったものも、所有権が貸主に移ります。この場合は、貸主が残置物を不用品とみなして処分することが出来ます。処分にかかった費用は、前の賃借人に請求する権利があります。このときに留意すべきは、残されたものが貸主にとって不要であれば、それらを処分するはずなので、そのまま放置する場合は了承したとみなされて、貸主が引き受けたことになってしまいます。
重要ポイント
状態がいいものであれば、前の賃借人と貸主が話し合いを持った上での判断で「賃貸物件の一部」として扱われることがあります。しかし、気を付けるべきは、一見して「要らないから置いていったもの」と残置物を安易に捉えがちですが、処理の方法を間違えると「器物破損罪」に問われることがあります。また、不要になったからといって勝手に部屋に置いていくことは民法上の契約違反となります。こういった部分に残置物の処理の難しさがあります。
残置物を適法に処分する必要性
ところで、残置物を処分する義務は誰にあるのでしょうか？退去する際には、原則として借主が原状回復を行う義務があります。つまり、処分する義務は、本来ならば新たな借主ではなく前の借主にあるのですが、あまりにも実務面でのトラブルが多発している実態に照応して、1998年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表したことに始まって、運用体系の切り替えが始まりました。
トラブルを未然に防ぐための手段として退去時に一括で問題解決を行おうとするのではなく、入居時の貸主と借主双方の確認事項として扱うことを奨励しています。
残置物の処分には専門資格が必要
残置物の処分には、「産業廃棄物収集運搬業」の営業許可が必要です。物件の移動や引っ越しの際に出る家具等の不要品は通常の回収では持っていってもらえないので、残置物を貸主が処分するのか、借主が処分するのかは契約次第になります。通常は貸主が処分をして何もない状態で借主に引渡すのが一般的となっています。そのような場合には、必要なくなった残置物を引き取って処分してくれる業者に撤去をお願いすることが可能です。
残置物処分業者の選び方のポイント
残置物処分業者を賢く選ぶ方法については、どういった点に工夫するとよいのでしょうか？
過去の実績や経験が豊富であること
処分の実績等がホームページで明確に示されていることなども、残置物に関する処分の経験が豊富である業者に依頼する上での良い判断材料の一つとなります。
不用品の買取を行ってくれる
残置物といっても、中にはまだまだ使えるお宝アイテムが含まれている場合があります。撤去や処分をしてしまえば、ただの「ゴミ」ですが、買取をしてもらえればその分だけ懐にやさしいとも言えます。買取にも対応した業者であれば、一度に複数の業者と交渉をしなくて済むので便利です。
相見積もりや一括で受けてくれる見積もりがしっかりしている業者を選ぶ
最初から、どのような作業をいくらで行い、総額でいくらの請求がなされるかはっきりと示してくれる業者は良心的であるといえます。残置物の撤去をメインで依頼するとしても、残置物の一時保管、残置物撤去後のハウスクリーニング、買取などをついでに頼みたいケースがあると思います。そういった場合に、総額でいくらの請求になるかを一括で示してくれる業者の場合は費用を低く抑えて活用しやすいです。なお、見積もりを取る前に「自力で片付けられる範囲の部分は自力で片付け、手が回らないところは業者に任せる」という方式を採ると、なるべく安く済ませることが出来ます。
正規業者を選ぶ
「残置物」は、ごみの種類としては産業廃棄物に分類されます。近年、家電製品のリサイクル料金の徴収のはじまりなどを受けて、産業廃棄物の不法投棄が問題視されています。営業許可を正式に受けて営業している業者ならば、不法投棄の危険性は少なくなります。見積もりの際に、どういった営業許可のもとで営業している業者なのか、一度確認を取ることが、確かな業者を選ぶ上では非常に大切です。
残置物の一時保管をしてくれる
「とりあえず残置物の撤去が優先事項」という場合には、一度業者の倉庫で保管してもらえると便利です。業者の中には、残置物の保管をサービスの一部として提供している業者も存在します。とりあえず撤去、とりあえず一時保管、そこからの処分であれば、本当に必要なものと完全に不要なものをより分けるのに役立ちます。
ハウスクリーニングをしてくれる
残置物を撤去した後に、部屋の掃除や消毒を行ってくれる業者に依頼すれば、残置物の撤去と賃貸物件の清掃ができて、きれいになった状態で貸主に返還することが出来ます。
まとめ
「残置物」の撤去を安心して依頼できる業者選びのコツに関する情報を一通りご説明してきましたが、いかがでしたか？何度もお世話になるような種類の業者でないだけに、良い業者選びに当たっては正確な情報を入手することが大切になります。この記事が残置物処理の業者探しをしておられる皆様のお役に立てたのならば幸いです。