オフィスや店舗を移転するときに必要な原状回復工事。原状回復工事は、現在の物件を退去するときに重要な工事です。
原状回復工事はさまざまなトラブルも多いため、借り手側が把握していないと高額請求されることもしばしば。オフィスや店舗を契約するときは、借り手側も原状回復工事とはどんな工事なのか知っておかなければいけません。
この記事では、原状回復工事の概要と実際に工事する場合の注意点を挙げています。初めて移転や退去を経験する方は、あらかじめ確認しておきましょう。
原状回復工事とは？
原状回復工事とは、一言でいうと「入居前の状態に戻す」工事です。原状回復工事に関しては契約書にも記載されているため、入居時には契約内容と合わせて確認しておくことが必要です。
オーナーにもよりますが、基本的には借り手側の都合で設置した設備や間仕切りなど取り除きます。また、元の状態に戻すことが条件なので、入居時に壁や床をリフォームした場合も修繕工事が必要です。
原状回復工事のできる範囲
原状回復工事の工事範囲は、おもに以下の内容が挙げられます。
新たに設置した設備の撤去
クロスや床の張り替え
照明器具の撤去
これらの内容は、入居したテナント部分だけが原状回復工事の対象です。ビル内の共有部分（エレベーターホールやトイレなど）は原状回復工事の対象外ですが、まれに見積もりに含まれていることがあります。
共有部分は貸し手側が負担するものなので、工事の打ち合わせ時には工事内容を十分確認してください。
原状回復工事の工事期間
原状回復工事で気をつけたいのが、契約満了までに工事を終わらせること。そのため、早い段階で工事を始めなければいけません。
テナントの広さにより工事期間は異なりますが、1ヵ月を目安に考えておくといいでしょう。小さなテナントで修繕工事もクロスや床だけということであれば、1週間前後で工事が終わることもあります。
工事を始める前にはオーナーとの打ち合わせが必要なので、余裕をもってプラス1ヵ月前から動くと流れがスムーズです。
費用の負担は借り手側
原状回復工事の費用は誰が支払うのか気になりますよね？
一般的に原状回復工事の費用は、借り手側が負担します。この内容は契約書にも書かれていますので、念のため確認しておいてください。
原状回復工事の相場
実際の工事費用ですが、テナントの大きさや用途によって相場は変わります。また、費用は坪単価で割り出されることが多いです。
例えば中小規模のオフィスだと、一坪辺り2～5万円ほど。大規模のオフィスになれば一坪辺り5～10万ほどになります。
店舗として利用している場合はオフィスよりも安く、20坪までなら一坪辺り1～2万円、50坪程度だと2～3万円が相場です。
実際にはこの相場よりも費用がかかるといわれていることから、1.5倍ほどの費用を考えておく方が無難です。
原状回復工事で気をつけること
原状回復工事は契約書に記載があるため、つい安心してしまいがち。しかし、契約内容をしっかり把握せず工事を進めると、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。
スムーズな移転、退去ができるよう、以下の点に注意してください。
オーナーの打ち合わせは入念にする
原状回復工事を始めるにあたり、事前にオーナーとの打ち合わせが入ります。
この打ち合わせは「何を」「どこまで」「誰が」するのか、細かく決めるもの。契約書には事細かく記載されていないため、打ち合わせが重要なカギを握っています。
原状回復工事の概要でも説明しましたが、工事は「入居前の状態に戻す」こと。それ以上の見積もりをされていないか、オーナーと一緒にチェックしましょう。
入居場所により工事業者は選べない可能性がある
原状回復工事の施工業者は、オーナー側が決める場合があります。とくに大きな商業施設やビルだと、施設全体を請け負っている業者が決まっています。
万が一、取引先で施工業者と付き合いがあったとしても、入居しているテナントによってはお願いできません。
居抜き物件はオーナーと対等な相互関係になる場合がある
居抜き物件で契約した方は十分注意してください。
原状回復工事は「入居前の状態に戻す」ことが目的ですが、居抜き物件の場合は変わってきます。
オーナーとの打ち合わせにもよりますが、スケルトン工事を依頼されることもしばしば。スケルトン工事とは、建物の構造部分以外をすべて取り払う工事です。壁や天井などに貼られているクロスもすべてはがし、むき出し状態にします。
本来、ここまでする必要はありませんが「入居時の設備や間取りの費用を抑える代わりに、まっさらな状態で退去してください」という暗黙のルールが契約に含まれていることがあります。
いずれにしても、契約書の書かれている内容をしっかりチェックしておくことは大切ですね。
原状回復工事のトラブルを避けるために契約内容の確認は必須
原状回復工事の内容を知らない方は多いです。内容を把握していないと、オーナーの言われるままに工事を進めることになります。
入居時には契約内容を確認し、退去時にはオーナーとの打ち合わせもしっかり行ってください。