賃貸借契約が終了した際に、借主は原状回復義務を負います。その際借主が負担するかどうかで大切になるポイントが、「通常損耗」と「特別損耗」です。
通常損耗と特別損について、きちんと理解をして賃貸契約を結ばなければ退去時のトラブルになりかねません。本記事では通常損耗と特別損耗、経年劣化の違いについても解説していきます。
通常損耗とは
通常損耗と特別損耗については、国土交通省の定める「原状回復とをめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。ガイドラインで定義される通常損耗とは、「借主が通常の使用、住まい方をしていても発生してしまうと考えられるもの」となっています。
ガイドラインによると、通常損耗と経年変化によって必要となる修繕費は賃料に含まれるという記載があります。そのため、通常損耗の修繕費は基本的に貸主の負担となります。
通常損耗の例
家具の設置跡
冷蔵庫などをおいてしまうとへこみができてしまうことがあります。しかし家具を設置することは通常の使い方のため通常損耗となります。また壁にできる電気焼けの跡も通常損耗の扱いとなります。
畳や壁紙の日焼け
畳や壁紙、クロスが太陽光で焼けてしまうことがありますが、これも不可抗力となります。
特別損耗とは
特別損耗とは故意又はずさんな使用によって発生した汚れや傷、へこみなどの事を指します。
特別損耗の修繕費用は、通常損耗と違い賃料には含まれていません。また、特別損耗が発生する原因が借主にあると判断される為、特別損耗の修繕費は借主負担になることが多いです。
特別損耗の例
タバコに関する損耗
室内で喫煙すると、天井や壁の壁紙に、臭いや黄ばみが染み付いてしまうしまうことがあります。また焦げ跡を残してしまうなど、タバコが原因の汚れや傷は多くあります。
ガイドラインにはタバコに関する判例が挙げられています。タバコは嗜好品であり、タバコによる損耗は通常使用とはみなされません。そのため原状回復義務は借主にあります。
水回りの水垢やカビ
経年劣化による損耗は貸主負担となりますが、結露を放置したことによる重度のカビ等は貸主の負担とされることがあります。
石膏ボードの穴
壁に画鋲などを刺すこともあると思います。これは程度によって変わるため注意が必要です。カレンダーやポスターを貼ることは通常の範疇と判断されることもありますが、壁紙の下の石膏ボードまで穴が空いている場合は修繕費が発生する可能性もあり
原状回復は、補修工事の際に最小単位を基本にするとされており、壁のクロスは1㎥、畳は一枚からなど細かく決まっています。その他詳細が気になる場合は下のガイドラインを参照してください。
経年劣化との違い
通常損耗と似た意味の言葉で経年劣化がありますが、この二つは似て非なるものです。経年劣化は、年数が経つことで劣化したもののことを指します。具体的には畳や壁の日焼けや、釘やねじが錆びてスムーズに動かせなくなった場合も経年変化に含みます。
つまり経年劣化は時間の流れによって自然に発生する損耗、通常損耗は人が生活をしていく中でほぼ必ず発生する損耗のことを指します。経年劣化によって修繕費が発生した場合でも、借主の負担義務はありません。
まとめ
原状回復において、基本的に通常損耗と経年劣化は貸主の負担、特別損耗は貸主負担です。ただ、賃貸借契約に通常損耗もすべて借主負担の約されている場合、通常損耗の回復まで含めて原状回復の基準となります。
原状回復に関するトラブルは非常に多く、国がガイドラインが設置させるまでとなりました。それほどトラブルが起こりやすいものでもあります。原状回復義務内容についてしっかりと内容を確認、理解した上で契約を締結しましょう。契約内容は専門的なため、専門家に助言をもらうことも視野に入れておきましょう。